道光二十三年十月二十二日、公元一八四三年12月13日，大清國朝廷下達所謂諭旨稱，在五口切實議定英人居留區域界址，使英人日後不得在界外租地、造屋。
而清廷的這道諭令，分明就是後來人們認知的租界的開始了，十一月二十九日，蘇鬆太道宮慕久公佈與英國駐上海領事巴富爾簽訂的《上海租地章程》23款，劃定洋涇浜（今延安東路）以北，李家莊（今北京東路）以南之地爲英租界，上海灘上第一個租界不光彩的誕生了。
不過日後所有的華人都沒有想到，影響近代上海灘城市形象乃至日後關係到這片土地上人們日常生活的地皮也好，房子也罷的洋詞彙，房地產悄然搶灘了。
讓我們把視線稍稍往前看過去，早在鴉片戰爭前，上海縣府境內除少數集鎮外，大多是人煙稀少的偏僻農村，間有房屋買賣也只是私人財產的轉移、交割，根本談不上多少商業行爲。
自從清道光二十三年、公元1843年上海闢爲商埠後，隨着租界的建立、工商業的發展和人口的增加，私有房地產逐漸商品化和產業化，並且蓬勃發展了起來。
新興的房地產商乘機在新的路基兩旁抑價收買土地，建房牟利。而租界當局則以徵收地稅和房捐爲其財政基礎，雙方就此形成了利益共同體了。
上集說到了拍賣會這樁事體，自然這樣的機會是千載難逢，亨同激動了，他開始蠢蠢欲動，首先得說服大班愛德華先生。
當時上海灘上已經有了幾家主要的外資房地產商，比如說怡和洋行、仁記洋行、寶順洋行、老沙遜洋行、新沙遜洋行以及德和洋行等等，個個都是實力雄厚，樹大根深。
要說起排名會上的標的，還得從同治十一年、公元一八七二年講起了，這一年，英商新沙遜洋行在滇池路開業。經營房地產及進出口業。
緊跟着新沙遜洋
行於今南京東路外灘，滇池路口的地產上建造了一座5層樓西式房屋，而這作爲它的總部已經存在了十幾年來，如果不是發生了中法戰爭的話，或許大班愛德華不會出讓的，有時候，天不遂人願，上海灘上是很現實的。
而作爲老沙遜洋行的新任掌門人，愛德華卻和父親阿爾伯特一樣，經營作風十分的穩健，甚至隨着上海灘房地產市場上氣氛的緊張，而更加的保守了。
大班愛德華的態度急壞了亨同，他決定去找一個人瞭解情況，他就是新沙遜洋行的買辦趙伯韜、大班雅各布先生面前的紅人。
亨同找到了趙伯韜之後，這位華人買辦卻支支吾吾的，不肯告訴他爲啥雅各布決定要拍賣外灘二十二號地皮的實情，顯然其中有着不可告人的企圖，這就是亨同的初步判斷。
要說上海灘房地產行業的形成和開發首先由這些所謂的洋人們外商發端的，這主要因爲房地產的高利潤對他們產生了強烈吸引力的緣故。在高額利潤的吸引下，一大批外商房地產公司便如雨後春筍般地紛紛出現於上海灘上。
外商捷足先登，英吉利國的僑民史密斯首當其衝，稍後，新沙遜崛起，勢頭拿上海灘上常講的一句話，就是勢頭鬧猛，不得了唻。
亨同看着支支吾吾的趙伯韜，生怕他有了啥花頭，一時間惶惶不安了起來。
不過這位精明的上海男人卻反過來勸說亨同觀望、觀望再說，他對亨同說了一番空頭、多頭不如滑頭的道理，與李玉堂不同的是，此人判斷朝廷會最後向洋人求和，前提就是以戰促和，意思還有大戰會發生，到了那時候，上海灘的地皮、房市，那就難說了。
亨同覺得趙伯韜的話語並不盡然，想起大清國對外一貫的軟弱和媚和，和弗朗索瓦先生振振有詞的講話，他認爲該趕快抓緊時機入市，以免耽擱了商機。
而在當時，上海灘上地產
、房市都已經處於濃重的觀望氣氛當中，人們都等着那最後一隻鞋落地，看看司命之神，把那根壓垮駱駝的最後一根稻草，放到誰的身上，是大清國或是法蘭西？
繼續前面《順化條約》說起，大清國的傳統勢力受到了前所未有的挑戰，勢必會有所作爲。
據介紹，五月二十五日、公曆6月18日，因李鴻章未將福祿諾臨行所言告知總署，命傳旨申飭，並諭滇粵兩軍不準退守示弱。
說起來事情的原委，就在上月二十三日，法國特使福祿諾於起程回國之前來晤李鴻章，而交法文節略一件，內稱：一、法政府己派巴德諾爲全權公使，即由越南來華商辦“詳細條款”；二、法國保護越南全境，提督米樂（北圻法軍司令）擬二十天後即派兵前往高平、諒山，四十天後前往保勝等處，中國兵營宜限時退出；、法國即行通知巴德諾應將去歲法越新約（順化條約），1，所有涉及大清國字樣刪去。福祿諾謂以上各節係爲申明《簡明條約》之有關條款及應辦各事。
而李鴻章的理解卻不同，他講節略內第二條要中國限時撤兵，於理未合；中國撤兵之事應俟詳細條款定後再議辦法，今限時退兵，語近脅制，實不敢應允，辦不敢據以入奏。
而福祿諾則仍堅持“照約將防營撤回”，李鴻章謂“相距過遠，實難遙度，總在統兵人員隨時察度妥辦”，雙方算是脣槍舌劍的交起鋒來了。
隨後強詞奪理的的福祿諾，說不過李鴻章，只好乖乖的用鉛筆將節略內此條抹去，然後告辭。
此事過之後，李鴻章以彼此遊談，不足爲據，未將此告知總署，惟於致滇督、桂撫函內述及福祿諾有限期退兵之說，一場滔天風波上達到了大清國的朝廷上頭去了。
隨後又所謂旨意傳來講，“囑其相機進止，隨時察度情形，奏明辦理”，到了這裡，事情又有了進一步的發展了。
（本章完）