這裡接着仔細的講一講上海義品的代客買賣業務，它在初期也並不活躍，直到抗戰初才發展起來，其主要客戶代買進的有元素五金號和胡姓、孫姓、李姓等中國人，代出售的有上海女子商業銀行等。
義品最初經租的大部分是抵押產，代客經租的並不多，以後逐漸發展，民國5年全年經租管理費、也就是佣金收入7600銀兩，民國6到13年收入經租管理費均在1萬銀兩以上，民國14年後逐年上升，到民國18年突破2萬銀兩，民國23年後每年都在35000銀元以上。民國25年經租房屋超出5000幢。共和國成立後，1950年6月義品代客經租房尚有3725幢，月收租金10.4萬折實單位，1954年停止代理經租業務時，義品仍有代客經租房屋2536幢。
義品除經租業務外還有行產出租業務。義品在每一分支機構成立時，總要買進些房地產，一來是爲收租牟利，二來是爲宣傳廣告作用。民國元年時上海義品擁有產業5處。帳面價值62萬銀兩，年收租金2.8萬銀兩。上海解放後，1951年上海義總申請登記的土地有23丘，房屋400多幢，建築面積6萬平方米。從宣統二年至民國26年，不過27年間上海義品共收行產租金摺合銀元爲211萬元。
義品的道契掛號業務也是隨着押款關係而發展起來。所收掛號費用與其他外國房地產公司相同。據民國26年上海義品向總公司所作的資產負債報告書所載：民國25年及26年道契掛號費收入分別爲2.2萬元與2.07萬元。抗戰初期更因分宅出售盛行，義品權柄單發行數達727張之多。
此外，上海義品還經營建築設計和代理保險業務，並設有義品磚瓦廠、值得說明的是它已經於民國35年出售。
上海義品從成立到民國26年，年年都有盈餘，即使是民國24～26年的3
年帳面出現紅字，但每年要付總公司撥款利息6%故實際還是有盈餘。
總公司撥款每月多寡不一。上海義品無獨立資本，所需資金靠公司撥款，每年要根據公司撥款數量上交6%利息。上海義品要付清上交利息後，有多餘才作爲本身盈餘，否則作爲虧損。但實際是上海義品所上交總公司的利息就是上海義品的盈餘部分。
民國26年抗戰軍興，義品在閘北的產業部分被毀。太平洋戰爭發生後，公司爲日本恆產公司軍管，民國34年部分產業被日軍盜賣。抗戰勝利後，雖恢復營業，但原氣已傷，更因通貨膨脹，時局動盪，業務萎縮，公司便將部分產業出售，資金匯往外國，轉移投資方向。解放後，上海業務僅限於行產出租及代理經租兩項。1954年人民政府取締外國房地產商代理經租業務後，上海義品公司由於開支浩大、入不敷出，積欠稅款、工資甚巨，還有因私套外匯被處罰金需繳付，無法繼續維持。義品總公司於1956年1月授權上海分公司，轉清上海市房地產公司准予接管，即以義品公司在滬全部資產抵償債務。旋即達成協議，義品地產公司在上海的業務就此結束。
比利時洋行之所以取得這樣驕人的經營業績，其實通過一句話“三四成之墊本，六七成之借款”，就能別些苗頭出來唻。
上海房地產業的市場化程度強，說穿了，投機性強，而從近代上海的發展歷史看，房地產投資與投機很難區分，甚至投資不如投機。人到上海，彷彿就會變得瘋狂起來，購房願望強烈而且衝動。與內地城鎮、農村不同，內地的業主購置房產，總要在餘財充盈之時，纔會再考慮購買，而且一旦買下，因爲出路有限轉移極少，多留給子孫後代繼承；而上海業主受外商和市場影響，往往不顧自身財力，以按揭手段完成購房夢想，所謂“完全營業性質，以三四成之墊本，即可購置產業，向中外行商
抵押六七成之借款”。
如此膽大，在於看好上海房地產總體上一路走高，獲利可靠，追漲不追跌。因此，手有餘財者，都以投資房地產業爲出路，即使力不逮者，也喜歡以貸款形式購置房地產；一旦獲利，則會考慮賣出，賺取差價，等待着下一個買點的到來。房地產業成爲上海最大的商品市場。
而且地價房價的不斷高漲，往往使人購進房產後不願隨意出讓，而是待價而沽，其中一個重要原因，是上海房地產“很容易成爲金融界中流轉最易之信用籌碼”，保值增值的“硬通貨”，在萬一遇到急需頭寸的時候，可以房地產爲抵押，向銀行、錢莊貸款。而銀行、錢莊也視房地產爲可靠信用物，在錢莊的抵押貸款物中，房地產往往佔到50%以上；筆者最近在檔案材料裡看到，上海商業儲蓄銀行在錄用練習生時，規定需要殷實保人，一旦該練習生有貪污挪用之事發生，須拿保人是問，保人因此而被銀行沒收房產者爲數不少。
但外商銀行比較保守，一般不直接承押中國人的產業，轉請房地產中介公司來承接，這些房地產公司向銀行的借貸利息在5-6釐之間，而轉手貸放給中國人時，利息往往在8釐以上，賺取其中的差價。 而根據介紹，何謂抵押放款，它指的是商業銀行資產業務中的一種，指以借款人提供的實物或有價證券作擔保的一種放款。根據抵押品的性質，抵押放款可以劃分爲動產抵押放款和不動產抵押放款。財產一經抵押，在法律上即歸債權人所有，借款到期不還，銀行有權處理抵押品作爲抵償。
抵押放款的利率低於信用放款，放款的期限則較長。對放款銀行來說，抵押放款可以減少放款的風險。雖然擔保品並不能保證放款可如期歸還，但當借款人破產清算時銀行可以據此而成爲優先債權人，比普通債權人享有優先受償權，這是抵押放款可減少放款風險的原因。
（本章完）