阿拉上海灘開埠之後，大清國官方允許外商居住、貿易，外商就要覓地建屋，由此形成了上海灘房地產生存、發展的大氣候，這是現代人的理解，也符合歷史原貌。
儂上海道臺與伊英吉利國駐滬領事經過長達二三年的談判，議定了《租地章程》統稱的《第一次租地章程》，確定了永租制和租地手續、租地範圍，並制定了與之相關的租地契約道契。
永租製爲洋人們在阿拉上海灘獲得土地永久使用權打開了大門，從而爲上海灘近現代房地產業的興起、發展創造了必要的條件。
可是當時的大清政府恐懼洋人滋事，而英吉利國人也顧忌在居留地內與華人共居，所以《租地章程》處處表現出“華洋分居”的原則。
於是英吉利過租界當局相應地規定了土地房屋不得租與華人，同時爲抑制英吉利國人土地野心的膨脹，使其無利可圖，又規定了租得土地不得加價轉讓，如不按規定用途建房，政府即將土地收回。
可是不過是一紙空文，而這些都顯示阿拉大清國政府對西方列強有心無力的抗拒態度。
上海灘開埠後，中外貿易、埠際貿易、交通運輸、金融業等等迅速發展，形成了對房地產市場的迫切需要。
而小刀會起義的歷史大事件則成爲了恰當的催化劑，在這之後數以萬計的華人進入租界，造成了空前高漲的房屋需求。
洋商們則趁機大造木屋出租給華人牟利，衝破了《租地章程》有關“華洋分居”的規定，成爲阿拉上海灘房地產業發生的契機。
辰光到了咸豐四年、公元一八五四年，英吉利、美利堅、法蘭西三國領事擅自修訂《租地章程》統稱《第二次租地章程》，刪改了一切有礙於資本主義房地產經營的條款，從此，房地產市場就毫無阻礙地興起。
洋人外商把房地產投機買賣、出租、抵押貸款、發行股票等等一套資本主義經營方式逐一引進到了上海灘上
頭，因此上海也就成爲中國近代房地產業的發祥地。
辰光又到了咸豐三年至同治二年、公元一八六三年期間，這一時期則是阿拉上海灘房地產業起步時期。
剛剛開始的辰光，阿拉上海灘上頭的房地產業務大多數由從事貿易的外商洋行兼營或私人經營，直至同治九年左右纔出現專業性的房地產商。
而到了民國3年、公元一九一四年洋人房地產商已達三十家。除專業公司外，經營房地產的遍及各行各業，其中金融業、建築業、律師、會計師、建築師因與房地產關係密切，尤多兼營。其他宗教、社團等，也以經營房地產收益作爲經費主要來源之一。
洋人們在上海經營房地產業務，依仗不平等條約的庇護，不受中國法律的約束。
每當華人與洋人僑民、商行在房屋、土地問題上發生訴訟糾紛糾葛的辰光，洋人們倚仗着有領事裁判權保護，往往有恃無恐。即使在會審公廨審理，也由外國領事說了算，華官無實權。
此外最爲關聯上海灘房地產經營活動的是，所謂洋人房地產經營者還在租界統治機構中擁有相當權勢，當租界擴張，越界築路以及市政建設拓展之時，首先聞訊而動，從中得益的就是外國房地產商。
洋商勾結租界當局圈地賤買，觸目驚心，尤其是早期爲最多。
有的業務如“道契掛號”，就是西方列強強加給阿拉大清國的屈辱的不平等市場規則之一，而且它深刻的影響到了近代上海灘房地產的歷史發展進程。
所謂道契，就是講用外國人名義租地取得道契，再出權柄單給華人買主，然後可以直接以外國人方可租地的特權，而純以外國人身份賺錢。
此外所謂“代理經租”就是利用洋行權勢嚇唬租戶，爲華人業主包收租金的無本生意。
另外，洋人房地產商在資金運用上還受到其本國金融業的支持。華人房地產業，一部分大業主擁有大量的
產業，但多數委託洋人經租，除收租外很少其他經營，華商房地產企業數量不少，但規模小，分散，又無特權，不能與洋商抗衡，雖然也出過幾個“房地產大王”，但與洋商比，只是小巫見大巫。
由此看來，伊洋人房地產商在租界存在的一百年中憑藉遠非公平競爭的市場機制，始終佔據房地產業主導地位。這就是半殖民地、半封建社會中，被租界特權扭曲的市場經濟體制房地產業真實的歷史面貌。
阿拉上海土地管理體制、管理手段，也隨着房地產市場興起、發展而變化。開埠前，土地產籍、發證由縣署掌管，管理的目的是收取田賦。日常土地買賣、典押等事務僅由最低級的、不入正式官制的鄉官地保、圖董、冊書等代表官方出面辦理。
阿拉上海灘開埠後，洋商“永租”土地變成涉外事務，因此改由高級地方官府道臺管理，後因租地業務頻繁，在道臺下設專職管理機構會丈局。同時管理手段也隨之改善，如道契附有相當明晰的地塊圖。
民國十六年上海設市後，成立了專業化的土地局，所發土地執業證、土地所有權狀，每證均附詳細地形圖，改變了舊有契證沒有地形圖，單、地面積多有出入的缺陷。
對土地權益的轉讓，在地契上做過戶批註，或調換地契，改變了舊時只換糧串戶名，不換地契戶名，或者將原契割裂分執等簡單做法，防止了舊時地契真僞莫辨等弊病。凡此種種，對於近代上海房地產市場正常發展具有相當重要的作用。
近代上海房地產業的興衰，與國內、國際局勢變幻緊密相關。清末民初，國內戰亂頻繁，而上海租界相對比較安定，大批難民涌入租界，不僅爲房地產提供了需求的市場，而且豪紳大戶帶來了大量遊資，也給房地產業的發展創造了條件。
大清國近代華人經營房地產就是在這樣背景下產生的。在第一次世界大戰前，華人投資房地產大多數限於個人置產收租。
（本章完）