617暴利
金帥端起茶杯喝了一口,笑着說道:“看來陶老闆也同意我這個說法,你的精華地產之所以能在五年之內賺到一百個億,我認爲最主要的一點就是暴利。”
聽到金帥提起暴利兩個字,所有的開發商都心中一動,他們知道金帥說的是實話,沒有暴利又怎麼可能在五年時間裡積攢到一百個億呢?
金帥的臉色變得有些嚴峻了:“我很清楚開發商的生財之道,比如秀山區名仕花園這個房產項目,總建築面積4萬多平方米,其中,住宅面積3.4萬平方米,商業面積3000多平方米。你們的第一個生財之道是,這3000多平方米商業面積合同上沒有說明,是開發商的紅利,僅這一部分至少價值1億元。”
沒等陶老闆講話,金帥又說道:“另外一個就是,總建築面積減去商業面積、按合同規定歸還拆遷居民的1萬平方米土地使用面積及給他們興建的4000平方米住房後,開發商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現在均價12000元平方米來算,一共可售近4億元。而每平方米的建設成本大概在2500元,因而建築商總成本在1億元左右。最後再減去建築商利潤和其他費用1億左右,開發此項樓盤,開發商總共可以獲益兩億元,另外還有一個價值1億的商業面積用地。”
陶老闆目瞪口呆的看着金帥,眼前這個年輕的市長太令人可怕了,他怎麼會對這些情況如此清楚呢?難道金市長原來也幹過房地產?
驚訝的不僅是陶老闆,還有其他在座的房地產商們,雖然大家都知道房地產業是個暴利行業,但是對他們怎麼運作的,卻很少有人知道。
“據我所掌握到的情況,你在這個項目上的先期投入只有五百萬元,從這個過程就可以看得出來,你是怎麼把五百萬變成兩個億的,這不是暴利又是什麼呢?確切的說,你們是鑽了國家政策上的空子。”
稍微停頓了一下,給了大家一個思考的機會,金帥接着說道:“當然,這個責任也不應該由房地產商來承擔,之所以形成這種情況,這是因爲我國目前房地產製度缺位。我國是公有制國家,土地歸全民所有。土地在沒有開發之前都是一樣的,沒有經濟價值。但土地一旦蓋了房子,就有了很大收益。房地產開發是一個系統工程,其中土地是首要的。我國法律對土地開發有特別的規定,很多人即便是擁有土地但也不可以開發。國有土地要發展,負責具體作的是房地產商。集體土地要發展,也要通過房地產商。這些規定導致房地產商專業了起來,其他人即使是擁有土地但也不可以開發。”
金帥看了一眼陶老闆,又說道:“制度給了房地產商特權,另一方面制度又衍生了私權。我們知道,所有的政策本身都有滯後性,但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人,這樣專業的房地產商便有了目標及利益輸送的目標。政策的缺位或錯誤更加讓房地產商如魚得水。比如一些地方一會兒推出購房入戶,一會兒又取消,政策變化背後無不有房地產商的身影。”
利用金帥喝茶的機會,陶老闆終於找出了一個辯解的理由:“我們房地產業雖然回報率比較高一點,但是我們的投入也很高,風險也非常大。”
金帥放下了茶杯,一字一句的說道:“錯了,開發商開發房產幾乎是零投入。在房屋預售制度下,開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金,房產開發商蓋房子是不要錢的,確切的說你們是在空手套白狼。”
什麼叫做能力,金帥剛纔講的話就可以明確的表現出來,陶松林此刻對金帥佩服得五體投地,好多人都鬧不明白的問題,被金帥看得清清楚楚,人家這個留美金融學博士的水平就是高啊。
“下面我們再來看看房地產商是怎麼運作的吧,在房屋預售的時候,開發商幾乎可以收回全部成本,甚至還有盈餘。拉水泥、買鋼材、付工資全由建築商包乾。開發商等房子售出賺到鉅額利潤後纔給建築商清算工程款。這就是蓋房子不要錢的商業模式。具體來講,就是拿你業主的錢來做我的開發資金,加上建築商墊資蓋房,既是現實又是合法的狀態。在這方面還會得到銀行方面的大力支持,因爲銀行也從中獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高,而且是先還利息後還本金的。”
金帥一針見血的指出了房地產商們在開發房地產時的貓膩,雖然大多數的人看不到這一點,但對於一個金融博士來講,房地產商們玩的這些貓膩只能算是一個鋅倆。
“正是因爲這些原因,所以樓房的價格居高不下,一方面是開發商在不斷的建築,另一方面確實老百姓因爲房價的急劇上漲而買不起樓,正是因爲這種暴利的形成,銀行方面爲了自己的利益,才把大筆的貸款向房地產市廚行傾斜,所以推動了房地產市場的泡沫越來越大,而實體企業卻因爲得不到足夠的貸款,而大量的破產和倒閉,結果就是造成大批工人失業,這一部分人就更沒有能力買房了,形成一種惡性循環,爲了打破這種循環,就必須要對房地產市廚行整頓。”
徐夢澤想了一下說道:“金市長,那麼爲什麼以前政府要支持房地產業的發展?”
金帥笑了笑:“俗話說術業有專攻,房地產商是一個專業,必然獲得壟斷的利益。而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我舉個例子你就明白了。土地是屬於國家的,只能由政府徵收,徵用以後再賣給房地產商。打個比方說,政府按每畝1.6萬元的價格從農民手上把地收過來,再按每畝20萬元的價格賣給房地產商,這就形成了一個完整的利益鏈條。政府跟開發商的關係,就像是丈母孃和女婿。有句俗話說:丈母孃看女婿,越看越歡喜。我們現在幹部的評價體制是看gdp、就業和投資,這些都離不開開發商。政府希望房地產商買的地越來越多,這樣財政收入才能夠增加,而只有房地產商拿地之後好好蓋房,政府才能得到好處。”
金帥在隨後的講話當中,向在座的房地產商們反覆闡述了政府對房地產市廚行整頓的必要性,也表明了政府的決心。
“我們的政府是人民的政府,代表的是最廣大人民羣衆的利益,要保證社會和諧的發展和長久穩定,房地產市場就必須要進行調控。現在有人說開發商蓋房子是給有錢人蓋的,這句話說得沒錯,房子是有投資屬性的,但歸根結底還是要拿來住的,既然是用來住的,所以就不能允許有些人去惡炒。”
魏軍山想了一下,問道:“市長,那麼市政府對房地產市場整頓的最終目的是什麼?”
魏軍山所提的問題也是所有開發商最關心的問題了,房地產商們紛紛打開了筆記本,做好了記錄的準備。
“房價居高不下的原因有兩個,一是政府缺位了,另外就是我們的政策有空子可鑽。政府應該做保障性住房這一塊兒,但是由於種種原因,我們保障性住房推出好多年了,卻沒有得到認真的執行。政府應該大量興建保障房,用來解決普通老百姓的住房問題。由於保障房的所有權是政府的,這樣土地增值以後產生的利益是政府的。目前政府主要應該加強保障房建設,這項政策實施得好,肯定是可以拉低房價的,真正實現居者有其屋的目標。”