所謂房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤髮生背離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產開發風險作爲一種客觀存在的現象，明顯地呈現出以下特徵：1）綜合性。房地產開發涉及到企業內部的各個方面和企業外部環境的各種因素，是企業財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現爲風險形成的模糊性和由於風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由於管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業爲一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。
房地產開發面臨的主要風險
政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動盪）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最爲直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行鬆的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關於房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行鬆的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層採取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
經濟風險
是指由於經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由於從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金週轉是非常困難的，通常需要採用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作爲抵押獲得用於該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作爲抵押品的房地產將可能成爲他人財產的風險。採用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付鉅額的賠償金的風險。
自然風險
是指由於自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
技術風險
是指由於科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由於科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由於建築設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成後的租售。
經營風險
是指由於開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因於開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發週期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
導致房地產開發風險的因素剖析
政策環境與經濟形勢
房地產開發由於與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。
經濟繁榮時，由於各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出
反映並進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。
房地產市場的發育程度與供求狀況
在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量衆多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決於潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由於開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。
開發時機的選擇
經濟運行有快速和滯緩交替出現的週期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資週期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處於高峰期，由於各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關係進一步緊張使得工業和建築業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放鬆銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼併或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
開發地點的選擇
房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極爲重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶佔中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一範圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好爲獲得更大的選址範圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處於不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受着風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年後將會獲取較大的利潤。
開發類型的選擇與開發規模的確定
房地產開發過程是鉅額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作爲開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啓動資金如地價款或前期費用後，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對於房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。
開發週期的長短
房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對於大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是後期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。處置房地產開發風險的具體措施，事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味着同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使採用，也應在前期工作階段儘早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
採用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因爲各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較爲平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮着特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費爲代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作爲一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因爲並非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險並不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作爲主要形式的自留風險手段，已在國內外成爲一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測
要仔細分析房地產開發週期並預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件並預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策並預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量並預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，儘可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。
在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工後房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味着與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不願意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
通過簽約儘量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建築企業簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
儘早完成開發項目，以降低在開發期內由於社會經濟條件的變化而帶來的風險。並在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。
此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。
蕭逸
將手中這份從人事部拿到的資料細細閱讀了一邊，白亦道拿出手機撥通了古帝師的號碼，完全沒有理會此刻已經凌晨4點了。
“有個叫做蕭逸的人這兩天應該會去公司，我希望你親自見一見他！”白亦道突然詭異的笑聲，讓電話那頭的古帝師立刻來了興趣，正爲人才問題煩惱多日的他，一聽這話便心中猜到這位如今的黑鷹集團董事長已經替自己解決了這個問題。
“白董事長！麻煩你下次把時間挑在白天，要每次都這樣打擾我這個下屬休息，我可不保證有精神再替你打理這個爛攤子！”
“那你睡吧！這兩天我還真得出去一趟，再不去看看那位公主基金的未來繼承人，恐怕到時你想忙還沒的忙！”笑着將電話掛斷後，白亦道再次細細將手中這份文件看了一遍，直到快中午纔將其丟在書桌上，詭笑着長嘆一句“看來你這傢伙在姓宮的身邊，還偷偷學了點東西，藏的可真夠深的！”
（本章完）